居住者のあらゆるニーズに応えるためのノウハウを蓄積

タワーマンションは、デベロッパーやゼネコンにとっても歴史が浅く、特に初期の物件ではさまざまな試みがなされたものが散見されます。同社が大規模修繕工事を行った「エルザタワー55」においても、オーバーハングあり、巨大吹き抜けありと、大規模修繕の施工業者を悩ませる要素に溢れていました。しかし、どのような状況であろうと、居住者のあらゆるニーズに応えるのがゼネコンの使命であり、そのためにさまざまなケースにチャレンジし、研究を重ね、ノウハウを蓄積していかなければなりません。そんな同社のたゆまぬ努力が実を結び、今やタワーマンション大規模修繕施工実績日本一を誇るまでになりました。

タワーマンションの高層階の外壁は特殊な昇降機で修繕

大規模修繕の工事項目は、タワーマンションと一般のマンションで実はそれほど違いません。大きく異なるのは、外壁を補修するための足場(仮設)です。一般のマンションの工事で使用される足場は、一定の高さまでしか使えません。また、高層階は風が強いため、上からつり下げる形のゴンドラだと大きく揺れて建物にダメージを与える可能性があります。「エルザタワー55」では、1階から7階までは一般的な足場を用い、8階より上は地上から建物に沿ってマストと呼ばれる鉄製のレールを取り付けて、幅の広い足場を移動させる“移動昇降式足場”を使いました。 一般的な足場であれば、複数階を一度に作業することが可能ですが、移動昇降式足場の場合は、1フロアずつ作業していきます。足場が動くスピードが遅いことや、強風で作業できない日があることなどから、外壁の修繕には一般のマンションよりも多くの日数が必要になります。工事に入る前には移動昇降式足場が設置できるかなどの調査にも時間がかかります。大規模修繕の工期は一般的なマンションでは6〜7ヶ月程度ですが、「エルザタワー55」は完了までに約2年かかりました。

• 

• 

複合型タワーマンションでは不特定多数の人の往来、多様な要求があることを考慮

商業施設及び公共施設が設置もしくは隣接している場合は、不特定多数の人が往来すること、多様な要求があることを考慮して計画する必要があります。
具体的には、現地調査から始まり、業態(営業時間・範囲・騒音の可否等)の確認、工事計画の立案、打ち合わせ、承認、広報と、それぞれの関係者との調整に時間がかかる作業となります。
また、大前提として各関係者の了承なしでは工事は進められないので、工事工程ではあらかじめ中盤以降に施工することに決めておくことで、十分な準備時間を確保することが重要になります。
最後にマンション修繕工事は新築工事と異なり、作業範囲内に不特定多数の人がいるため、作業員の安全と共に第三者の安全にも考慮する必要があります。従って、工事計画は綿密に且つ関係者の了承が得られるように、余裕を持った検討時間を作ることが大切です。

居住者全員が“自分たちの資産を守る”という意識を持つこと

大規模修繕工事を成功させ、建物を長持ちさせるには、技術力のある施工会社など外部の専門家に依頼することも大切ですが、管理組合が大規模修繕工事に主体的に関わることも非常に大切です。エルザタワー55の大規模修繕を行った同社リニューアル事業部門技術部部長の原章博さんは「大規模修繕は居住者のニーズをはっきりさせたうえで、施工会社にいろいろな案を出させて比較検討することが大切」と話します。居住者全員が“自分たちの資産を守る”という意識を持ち、大規模修繕に積極的にかかわっていくことが重要なのです。